Επενδύσεις, real estate και ξενοδοχεία
Ο τομέας του real estate έχει καταφέρει να δημιουργήσει ένα σημαντικό μερίδιο στον παγκόσμιο πλούτο. Είναι ένα business το οποίο δεν μένει ανεπηρέαστο από εξωτερικές αλλαγές. Για την ακρίβεια κινείται με βάση αυτές. Στον ξενοδοχειακό κλάδο, το κατά πόσο επιτυχημένη θα είναι η επιλογή του real estate, καθορίζεται από πλήθος παραγόντων, καθώς δεν είναι μία παθητική επένδυση (passive investment), αλλά ένα business.
Θα μπορούσε να υποθέσει κανείς πως οι επενδύσεις σε real estate που σχετίζονται με ξενοδοχεία ακολουθούν το ίδιο μοτίβο με το commercial (κατοικίες) ή το corporate (γραφεία) μοντέλο. Τα ξενοδοχεία έχουν πολλές περισσότερες ιδιατερότητες στο επενδυτικό σκέλος και είναι τόσο πολύπλοκα που αποτελούν ξεχωριστό τομέα στο real estate.
Διαφορές από τα υπόλοιπα επενδυτικά μοντέλα
Αναφορικά με το επενδυτικό μέρος, τα ξενοδοχεία είναι λιγότερο δισκίνητα από άλλους τομείς. Το “leasing” τους είναι ημερήσιο, σε αντίθεση με commercial ή corporate real estate όπου είναι μηνιαίο ή ετήσιο. Χάριν σε αυτό το καθεστώ διαθέτουν μία ευελιξία η οποία τους επιτρέπει να αλλάζουν τις τιμές των δωματιών άμεσα. Αυτή η ευελιξία τους επιτρέπει να προσαρμόζονται αμέσως στις αλλαγές της αγοράς και οι επενδύσεις σε ξενοδοχεία να επωφελούνται από capital improvements και operational enhancements πολύ πιο γρήγορα από ότι άλλοι τομείς.
Ταυτόχρονα, τα ξενοδοχεία είναι από τις πρώτες επιχειρήσεις οι οποίες θα δεχθούν πιο έντονα τις πιέσεις της αγοράς (νέες επενδύσεις, οικονομικές κρίσεις κλπ). Αντιλαμβάνονται πρώτα τόσο τις καλές όσο και τις κακές διακυμάνσεις της αγοράς.
Λειτουργία ξενοδοχείων
Τέλος, οι επενδύσεις σε ξενοδοχεία εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το πώς λειτουργούν αφού έχουν αγοραστεί και με τι brand έχουν καταφέρει να εδραιωθούν στην αγορά. Αυτός είναι και ο λόγος που οι επενδυτές πρέπει να είναι σε τακτική επαφή με την ομάδα που διευθύνει το ξενοδοχείο και να είναι ανοιχτοί στο να γίνουν μέρος μίας μεγάλης ξενοδοχειακής αλυσίδας, μέσω franchise.
Real estate- Με τι κριτήρια επιλέγεται το property του ξενοδοχείου;
Παλαιότερα η επιλογή του κατάλληλου κτιρίου γινόταν με βάση την τοποθεσία καθώς το που βρισκόταν το ξενοδοχείο έπαιζε καταλυτικό ρόλο στην επιλογή του από τον πελάτη. Με την άνοδο όμως του brand loyalty τα τελευταία χρόνια, έχουν τροποποιηθεί τα κτιτήρια επιλογής. Πλέον η έννοια της «εμπειρίας» και όλα αυτά που μπορεί να ζήσει ο πελάτης, καθορίζουν το ποιο σημείο θα επιλεγεί. Οι επενδύσεις real estate στον ξενοδοχειακό κλάδο την τελευταία δεκαετία γίνονται σε ιστορικά κτίρια με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον και μοναδικές λεπτομέρειες.
Τύπος ξενοδοχείου και τοποθεσία
Επιπλέον, από το 2010 οι πιο αποδοτικές επενδύσεις στο real estate γίνονται σε residential περιοχές (κεντρικά σημεία) ή σε ελαφριά βιομηχανικές ζώνες και σε κτίρια τα οποία μπορούν να έχουν και άλλες χρήσεις (γραφεία, γυμναστήριο κλπ). Η επένδυση πρέπει να προστατεύεται και από τη δυνατότητα να προκύπτει κέρδος και από υποστηρικτικες υπηρεσίες (non-room revenue potential) Ένας ακόμη παράγοντας που συνυπολογίζεται στην επιλογή είναι και ο τύπος του ξενοδοχείου. Για αυτό, κατά την επένδυση πρέπει να λαμβάνονται υπόψη η ζήτηση που υπάρχει στην ευρύτερη περιοχή και τα δημογραφικά στοιχεία των μελλοντικών επισκεπτών του ξενοδοχείου.
Παρόλα αυτά, κάποια κριτήρια επιλογής παραμένουν ίδια.
Η δυνατότητα ανάπτυξης της περιοχής συνεχίζει να επηρεάζει την τελική απόφαση και τον δείκτη απόδοσης της επένδυσης (Return on Investment). Η προσβασιμότητα, η εφοδιαστική αλυσίδα και η εγκύτητα της τοποθεσίας σε αστικά κέντρα, αποτελούν επίσης σημαντικά κριτήρια επιλογής. Ένας ακόμη πολύ ουσιαστικός δείκτης στο real estate είναι οι προβλέψεις για τον ανταγωνισμό που μπορεί να προκύψει σε μία περιοχή και πόσο γρήγορα μπορεί να καλυφθεί η ζήτηση από την στιγμή που θα δραστηριοποιούνται περισσότεροι παίκτες στην αγορά.
Πόσο σημαντική είναι η διαφοροποίηση στο real estate ξενοδοχείων;
Status
Στις επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, η αξία ενός κτιρίου επηρεάζεται από το status που έχει και το status με την σειρά του επηρεάζεται από την τοποθεσία, την κάλυψη των media και το προφίλ του αγοραστή.
Όσο πιο υψηλή είναι η συχνότητα που επενδύει ο αγοραστής σε ξενοδοχεία, τόσο μεγαλύτερη είναι και η πιθανότητα να έχει υπερεκτιμήσει την αξία κάοιων assets. Υψηλή συχνότητα αγοραπωλησίας ξενοδοχείων παρατηρείται σε προφίλ επενδυτών που δεν επιθυμούν συμπεριλάβουν ακι τη διοίκησης στο portfolio τους.
Location
Σχετικά με την τοποθεσία, η περιοχή που βρίσκεται το ξενοδοχείο επηρεάζει σημαντικά το revenue του ακόμα και αν οι ντόπιοι κάτοικοι δεν συμβάλλουν σε αυτό. Η εγγύτητα του κτιρίου σε μέσα μαζικής μεταφοράς (metro κλπ) και εντός μιας κεντρικής ζώνης με γραφεία και εταιρείες μπορεί να αυξήσει την τιμή του από 40% έως και 85%. Επιπλέον, η κάλυψη διάφορων εκδηλώσεων από τα Μέσα Μαζικής Επικοινωνίας, που θα πραγματοποιούνται σε ένα κτίριο το οποίο βρίσκεται σε κεντρικό σημείο της πόλης, συνεισφέρει στην αύξηση της τελικής τιμής.
Superlative features
Στο real estate το ύψος, το έτος κατασκευής, η αρχιτεκτονική και το μέγεθος αυξάνουν ή μειώνουν την αξία. Πολλά properties, κυρίως κτίρια που προορίζονται για ξενοδοχεία, έχουν πωληθεί πολύ πιο υψηλά από ότι προβλεπόταν από την αρχική ηδονική τιμολόγηση, η οποία αναγνωρίζει όλους τους παράγοντες και χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την τελική τιμή.
Ηδονική Μέθοδος (Hedonic price method)
Θεωρείται ότι η τιµή ενός ακινήτου αποτελεί συνάρτηση διαφόρων παραγόντων, ένας από τους οποίους είναι και η ποιότητα του περιβάλλοντος της περιοχής, οπότε η διαφορά στην τιµή µεταξύ δύο ακινήτων που έχουν όλα τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά όµοια, εκφράζει την αξία που αποδίδει ο καταναλωτής στο περιβάλλον.
Ένα ηδονικό πρότυπο δεν χωρίζει απαραιτήτως όλους τους παράγοντες που θα μπορούσαν να χωριστούν, μόνο εκείνοι που έχουν επιπτώσεις στη χρησιμότητα σε έναν αγοραστή αυτό που πωλείται.
Ύψος, ηλικία και μέγεθος του κτιρίου
Η αξία ενός asset πάντα εκτιμάται συγκριτικά και εντός ενός πλαισίου. Το ύψος και το μέγεθος του κτιρίου έχουν διαφορετική αξία αν η κλίμακα είναι τοπική, εθνική ή παγκόσμια. Το να είναι ένα κτίριο το πιο ψηλό στην περιοχή δεν έχει την ίδια αξία με το να είναι το πιο ψηλό στην χώρου, όποτε και ανήκει στο 1% και το κόστος του ανεβαίνει σημαντικά. Το ίδιο συμβαίνει και με το έτος κατασκευής των κτιρίων. Properties με ιστορική σημασία κοστολογούνται πολύ υψηλότερα και χωρίς να έχουν υπολογιστεί απαραίτητα τα κόστη συστήρησης.
Επίσης, μία παράμετρος που ξεφεύγει από το ηδονικό pricing είναι οι αλλαγές που επιφέρει η αγορά ενός τέτοιου κτιρίου και οι ανακατανομές που προκύπτουν σε ξενοδοχεία της περιοχής. Η ύπαρξη του πιο μεγάλου και ιστορικού ξενοδοχείου στην περιοχή θα αναβαθμίσει την περιοχή και τα υπόλοιπα πολυτελή ξενοδοχεία θα αυξήσουν τις τιμές τους. Το αντίθετο θα συμβεί αν αυτό το ξενοδοχείο είναι το πιο μικρό και ιστορικό κτίριο στην περιοχή, καθώς θα αναγκάσει τα υπόλοιπα μικρά ξενοδοχεία να ρίξουν τις τιμές τους ώστε να είναι πολύ πιο ανταγωνιστικά με βάση το ενδιαφέρον που θα προσεγγίσει.
One man’s meat is another man’s poison
Know your exit plan
Αν κάτι είναι πιο σημαντικό στο real estate από το πώς μπαίνεις σε ένα business είναι το πώς βγαίνεις από αυτό. Η επένδυση σε ένα ξενοδοχείο δεν είναι απαραίτητο να κρατήσει μια ζωή και πριν ολοκληρωθεί η αγορά ενός property χρειάζεται βραχυπρόθεσμο και μακροπρόθεσμο πλάνο.
Fix and Flip
Στην συγκεκριμένη στρατηγική, η αγορά ακολουθείται μιας ανακαίνισης και στην συνέχεια πωλείται σε άλλον αγοραστή. Για την πετυχημένη υλοποίηση αυτής της στρατηγικής απαιτείται η γνώση των τάσεων της αγοράς.
Buy and Hold
Το mentality της συγκεκριμένης στρατηγικής δεν απέχει από αυτό της προηγούμενης, μόνο που σε αυτήν την περίπτωση το ξενοδοχείο ενοικιάζεται ενώ νόμιμος ιδιοκτήτης παραένει ο αγοραστής.
Wholesaling
Παραδοσιακά αυτή η στρατηγική εαρμόζεται όταν χρειάζεται άμεσα ο επενδυτής να απεμπλακεί από το ξενοδοχείο και λειτουργεί σαν ενδιέμσος προς έναν νέο αγοραστή με πολύ μικρό κέρδος.
Leasing
Πρόκειται για μία στρατηγική όπου ο αγοραστής ενοικιάζει το ξενοδοχείο σε κάποιο τρίτο μέρος για συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Σε πολλές περιπτώσεις leasing ένα μέρος των κερδών καταβάλλεται σε μηνιαία δόση στον αγοραστή.
Seller financing
Μέσω αυτής της τακτικής ο αγοραστής λειτουργεί σαν τράπεζα και συνεχίζει να έχει κέρδος αφού μηνιαίως κατατίθεται το ποσό της δόσης το οποίο αυξάνεται ανάλογα με την πρόοδο της επιχείρησης.
